Transition énergétique et décarbonation du foncier commercial : transformer la contrainte en opportunité

Facture d’énergie multipliée par deux, voire par trois lors de la crise des prix de l’énergie de 2022, contrainte réglementaire accrue, nouvelles attentes des consommateurs, pression climatique… La donne a changé pour les gestionnaires de foncier dont le rapport à l’énergie est bouleversé depuis maintenant plusieurs années : d’une simple ligne de coût, l’énergie est devenue un enjeu incontournable. Les commerçants et gestionnaires de fonciers commerciaux doivent intégrer l’énergie au cœur de leur business model pour préserver leurs marges et repenser leur écosystème au regard de ces problématiques. 

Les questions sont multiples et les investissements conséquents : de combien de bornes de recharge dois-je équiper mon parking ? Quelle surface de panneaux solaires installer ? Comment bien choisir mon contrat d’énergie et réduire ma consommation pour optimiser ma facture ? Comment protéger mes espaces commerciaux des inondations ou des fortes chaleurs ? Chaque projet représente des investissements financiers significatifs avec des répercussions directes sur l’expérience des clients en magasin.  

Dans cette complexité, quels sont les facteurs clés de succès pour aider les gestionnaires de foncier à transformer cette contrainte en opportunité ? 

Adopter une vision holistique des enjeux liés à l’énergie 

Pour un décisionnaire, il est souvent difficile de savoir par quel sujet commencer pour entamer la transition énergétique et la décarbonation de son foncier.  

Maîtriser le périmètre de la transition énergétique est une première étape pour identifier les enjeux et les opportunités à l’échelle d’un espace commercial :  

• Fourniture d’énergie : négocier des meilleurs tarifs de l’énergie et mettre en place des contrats d’énergie plus flexibles pour tirer profit de la volatilité croissante des prix de l’énergie sur les marchés ;  

• Efficacité énergétique : mettre en place des mesures de sobriété, suivre et piloter ses usages, baisser sa consommation et sa facture, identifier et réaliser les travaux d’efficacité énergétique à prioriser (éclairage LED, GTB, etc.) ; 

• énergies renouvelables : faire le bon choix du mix d’énergies renouvelables (photovoltaïque et géothermie notamment) pour couvrir une partie des besoins énergétiques du site et ainsi optimiser sa gestion de l’énergie ; 

• Bornes de recharge : dimensionner au plus juste le nombre et le type de bornes de recharge à installer sur son parking pour répondre aux besoins de recharge « à destination » et « en itinérance » de ses clients ; 

• Résilience des espaces commerciaux au changement climatique : identifier les solutions permettant d’adapter le foncier aux conditions extrêmes (revégétalisation des parkings, perméabilisation des sols, etc.). 

Trop souvent encore, ces projets sont pensés en silos : on installe des bornes sans revoir la puissance souscrite, on pose du photovoltaïque sans adapter la gestion des consommations. Or, la clef de cette transition est de raisonner écosystème énergétique pour maximiser la performance des investissements réalisés.  

Une stratégie énergétique gagnante repose sur trois principes : 

1. Approche 360° : articuler les efforts d’efficacité, les besoins futurs (ex. recharge électrique), et la production locale pour concevoir un mix énergétique équilibré. 

2. Planification intelligente : échelonner les investissements, choisir les bons partenaires et anticiper les synergies entre les chantiers. 

3. Recherche de rentabilité : dépasser le simple respect des obligations réglementaires pour identifier des opportunités économiques – réduction de facture, revente d’énergie, subventions mobilisables. 

Cadre réglementaire : anticiper les seuils réglementaires et ne pas surdimensionner ses actifs énergétiques au risque de dégrader la rentabilité de ses investissements

Derrière l’accélération des projets de transition énergétique, il y a un paysage réglementaire en pleine mutation. Décret tertiaire, décret BACS, loi LOM, loi APER… la liste s’allonge, les exigences se renforcent et les échéances se rapprochent. 

Résultat, chaque magasin doit désormais répondre à plusieurs exigences : 

• Réduire drastiquement sa consommation d’énergie, 

• Accélérer la production locale et décarbonée. 

• Proposer des bornes de recharge à ses clients et employés 

Ce cadre impose parfois des décisions complexes : faut-il couvrir tout le parking de panneaux solaires ? Quel dimensionnement pour les futurs besoins énergétiques ? Au regard des montants d’investissement nécessaires pour respecter le cadre réglementaire, il est nécessaire de dépasser le simple enjeu de la conformité pour bien investir dans ses actifs énergétiques.  

Concrètement, les gestionnaires de fonciers commerciaux ont quelques leviers à leurs mains pour optimiser leur trajectoire de mise en conformité : 

• Initier la mise en conformité sur des actifs rentables (décret tertiaire imposant une baisse de la consommation, installation d’une GTB avec le décret BACS, etc.) ; 

• Chiffrer la rentabilité des projets pour justifier un déploiement des infrastructures moins ambitieux que celui imposé par la réglementation ; 

• Donc, séquencer le déploiement de ses infrastructures pour y aller pas à pas ;  

Il est urgent de ne pas se précipiter : éviter les mauvais choix d’investissement

Une fois les priorités définies pour investir dans la transition énergétique et la décarbonation, la question du modèle de déploiement se pose pour les gestionnaires de fonciers commerciaux. Dois-je investir en propre ou passer par un modèle en tiers-investissement ? Puis-je co-investir dans mon infrastructure et à quelles conditions ? Quels partenaires techniques choisir ? Ce sont autant de questions importantes à maîtriser pour ne pas être contraint pendant plusieurs dizaines d’années… 

4 modèles sont à mettre à l’étude :  

• L’autofinancement via fonds propres, où l’installation est la propriété du gestionnaire de foncier et la maintenance est à sa charge  

• Le financement via prêt bancaire ou crédit-bail, où l’installation est la propriété du gestionnaire foncier et la maintenance est à sa charge  

• Le financement par un tiers-investisseur, où l’installation est propriété du tiers qui vous garantit un revenu récurrent  

• Le co-investissement : l’installation est financée conjointement par le gestionnaire de foncier et un ou plusieurs partenaires (investisseurs, entreprises, etc… ). La propriété, les coûts, les revenus et la maintenance sont partagés selon un accord, permettant de mutualiser les risques et de bénéficier ensemble des retombées économiques du projet. 

À noter, chaque modèle de financement est une question d’arbitrage entre la capacité du gestionnaire de foncier à mobiliser des fonds propres, à porter du risque financier et à bénéficier de la pleine exploitation commerciale du foncier.  

Pour aller plus loin, les nouveaux business models liés à l’énergie

La transition énergétique représente certes une pression réglementaire et financière, mais peut devenir une réelle opportunité pour les gestionnaires de foncier de générer de la valeur additionnelle. En effet, en pensant écosystème d’actifs énergétiques, de nouveaux business models émergent : 

• Revente d’énergie : en installant des actifs de production tels que des panneaux solaires, le but premier est bien sûr d’autoconsommer l’énergie produite mais celle-ci sera toujours, sur certaines heures au moins, supérieure à la consommation. L’autoconsommation collective permet de valoriser ce surplus en partageant sa production à ses fonciers proches et/ou en la vendant à ses voisins.  

• Offres de mobilité électrique : si l’installation de bornes de recharge est une obligation réglementaire, il est à la charge des gestionnaires d’en faire une opportunité en créant une offre de service autour de ces installations permettant d’attirer de nouveaux clients et de fidéliser les clients existants  

• Stockage et flexibilité : la batterie de stockage, associée à un Energy Management System (EMS), permettra également d’aller plus loin et d’optimiser les flux d’énergie entre chaque actif. L’objectif ? Mieux piloter sa production et ses consommations à l’échelle d’un site pour tirer profit de la volatilité des prix sur les marchés de l’énergie et pour en tirer la valeur associée.  

Face à ces nouveaux défis et dans cette complexité, Vertone vous accompagne à prendre les bonnes décisions d’investissement pour rentabiliser vos actifs énergétiques et générer de la valeur additionnelle liée aux nouveaux usages de l’énergie.